營改增實施細則

Ⅰ 2019年營改增范圍及四大行業稅率表

營業稅改增值稅將在5月1日正式實施，將在金融業、建築業、不動產業和生活服務業全面推開，並將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。業內人士認為，此次營改增是否將增加買賣雙方的稅負，取決於免徵年限以及稅率如何設置。

3月18日，國務院召開常務會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點， 將建築業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍，確定稅率分別為11%、11%、6%、6%。

建築業、房地產業、金融業、生活服務業納入營改增試點范圍，意味著現行營業稅納稅人全部改徵增值稅。據財政部和稅務總局就全面推開營改增試點答記者問顯示，這四個試點行業涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍;年營業稅規模約1.9萬億，占原營業稅總收入的比例約80%。

據上海財經大學教授胡怡建預測，，已納入「營改增」的行業減稅規模估計有2000億，金融業、房地產和建築業、生活服務業等行業納入後，減稅規模或接近4000億，由此得出「營改增」減稅總規模接近6000億。

此外，此次營改增首次將不動產納入抵扣范圍，無論是製造業、商業等原增值納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。

目前，財政部會同稅務總局正抓緊起草全面推進營改增試點的政策文件和配套操作辦法，將於近期發布。

註：截至底，全國營改增試點納稅人共計592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規模納稅人479萬戶;累計實現減稅6412億元，其中，試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。

業內看免徵年限和稅率

按照現行政策，購買超過2年(含2年)的普通住房免徵營業稅;購買不足2年的住房全額徵收營業稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。

一旦營業稅改增值稅後，是否同樣享有免徵年限，如何設置成為關鍵。

如果一刀切，不設免徵年限，勢必增加絕大部分交易對象的稅收負擔。當前二手房交易營業稅的徵收稅率主要以5.5%或5.6%為標准。以買入價為100萬元的房產為例，在免徵年限外出售該套房產溢價30萬元，即以130萬元成交。按照現行的政策，需要交納營業稅為130萬×5.6%=7.28萬元。若按照假設11%的增值稅的徵收標准，即需交納30萬×11%=3.3萬元。增值稅的負擔要小於徵收營業稅的負擔。

但是一旦房產從100萬元漲到了250萬元。按目前的營業稅徵收規定，則需要交納250萬×5.6%=14萬元，如果按照假設11%的增值稅的徵收標准，則需交納(250-100)×11%=16.5萬元。這時，徵收的增值稅就超過了營業稅。

滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰表示，增值稅到底是增加還是減少稅負，具體要看免徵年限和稅率。他認為，如果能按照營業稅2年的免徵年限執行，還是可行的。從國家出台該政策的目的看，主要是為了打擊市場上的投機行為，以2年時間來判定房產的持有目的，也比較合理。

觀點營改增難影響房價

易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱：有人將營改增和房價漲跌聯繫到一起，認為營改增之後房價有下跌的空間。一度有人認為「稅」低了，「價」是否也會降低，就此闡述一下幾個觀點供大家參考。政府工作報告當中提到的5月1日，只是將試點范圍擴大到房地產行業的時間;二是稅率也不明確，只不過大家都在猜是11%;三是抵扣項也沒有最終明確。也就是說到目前為止也沒有看到營改增的實施細則，但好在還有兩個月的時間就要塵埃落定，不妨我們今天也猜測一回。

第一，稅改之後稅收差額本身就很小。目前的稅率，大家都判斷是11%，按照11%的稅率計算，直接抵扣可能會比原來略高，但由於強調只低不高，那麼是否還有虛擬的抵扣項給出來確保最終的稅賦關系。所以實際納稅額減少的比例並沒有幾個百分點，甚至很多情況下，基本上和原來稅率沒有差異。

第二，不是成本決定房價，而是市場決定房價。當前市場，樓盤成本5萬元/平方米，如果市場可以賣6萬元/平方米，沒有一個人會賣5.9萬元/平方米;但是如果市場只能賣4.5萬元/平方米，企業也不會死扛著要賣5萬元/平方米，導致賣不出去只能等死。所以不是成本決定價格，而是市場決定的。

第三，稅收成本降到一定程度會對當前房價產生一定有利影響。今年以來部分三四線城市供大於求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現在稅負成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但我們只能說如果稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。