Ⅰ 股票與房地產兩大資產價格的走勢相互關系如何，是通過什麼途徑相互影響的
一般來說股票市場與房地產市場是相互制約又相輔相成的關系。
1、當股票市場處於牛市時，會有大量資金流向股市，從而減少房地產市場的資金量，此時房地產市場受到負面影響，價格不會大幅波動。反之亦然。同時由於股市套利，資金也會流向房地產市場，進一步增加房地產投資，這是在經濟面看好，投資者信心樂觀的情況下。
2、當股票市場處於熊市時，大量資金被套，造成房地產資金短缺，從而影響房地產發展，社會普遍悲觀。反之亦然。同時我們知道，熊市前夜會有大莊稼提前獲利離場，從而進入房地產市場，從而推高房價。
總之，股市與樓市作為我國兩大重要的投資渠道，確實對資金有著巨大的吸引力，要搞清楚他們之間的關系，不能簡單的以單一的理論去分析，要結合當前經濟狀況以及投資者對未來經濟預期來研究。
Ⅱ 有關房地產價格影響因素的論文 3000字
內容摘要：隨著房地產業的迅猛發展，房地產的價格問題越來越引起人們的關注，影響我國房地產發展的最主要的三個方面是土地、房地產金融市場、交易費用，因此我們要做好這三個方面的制度安排與制度建設。關鍵詞：房地產價格 土地 房地產金融市場 交易費用 制度安排與建設
房地產業是第三產業的重要組成部分，它是一項綜合性產業，也是國民經濟的基礎性、先導性產業。房地產價格的形成十分復雜，要受自然、經濟、社會、區域、個體等多方面的影響，據測算，在房地產價格構成中，各種費用所佔比例大致為：土地約為20％；建安工程約為35％；「大市政」配套約佔15％；各種稅費約佔10%-15％；開發企業的利潤約佔15％-20％。
本文試圖從土地、房地產金融市場、交易費用三個方面來分析我國的房地產價格，尋求新的制度安排。
與土地問題相關的制度安排與制度建設
土地是房地產開發的核心要素，我國土地資源缺乏且供給彈性小，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。我國的土地所有制屬於全民所有制，建設用地原則上要使用國有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財產，這種產權形式暴露了以下幾個方面的制度缺陷：
在現行的制度條件下，土地的所有權是不能轉讓和買賣的，但使用權可以買賣，這實際上是土地的出租行為。現行的是土地「批租」形式，即把多年的土地使用權捆綁在一起一次批給使用者。由於時間跨度很大，開發商們可以將這種介於「租」與「售」之間得來的土地進行抵押貸款，並將多年的土地租金一次加入房屋售價之中進行轉嫁，這是一種產權的錯位與侵犯；
目前土地轉讓的市場化程度很低。協議出讓土地不僅所佔的比例過大而且在定價上隨意性較大；同時一級市場上缺乏透明度，用地問題上沒有形成公開、公平、公正的競爭機制；基準地價的確定也不盡科學合理，難與現實發展同步；
房地產投資對地方GDP增長的貢獻率較高，常被一些不負責任的地方官拿來當作政績工程、形象工程做。在這種「經營城市」的浪潮中，利用土地牟取暴利已經成為一些單位和個人尋租的手段，地方政府自然不會是最後的買單者。
在現實面前，要求我們要做好以下幾個方面的工作：設計一種合理的房地分離的計價與徵收方法，即購房者逐年向政府繳納地租，不再與開發商發生關系，改變土地「批租」的局面；嚴格控制土地市場，加速推進土地的招標和拍賣制度，堵住土地交易的「黑洞」；建立科學的基準地價確定公布制度，做到及時動態更新；政府要做好並認真執行土地供應和使用計劃，規劃問題不可一事一議；通過稅收手段提高土地炒作成本，對閑置土地長期不開發的，予以收回；建立土地儲備制度以便政府可以根據土地市場行情適時收購或者供應土地。今後中國將實行的是最嚴格的耕地保護制度。
與房地產金融市場問題相關的制度安排與制度建設
房地產業是一個資金密集型產業，如果它是一輛戰車的話，金融就是它的發動機。從近年信貸超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步。房地產之所以能夠不斷獲得金融支持與房地產業具有很強的回彈效應有關，同時房地產開發投資的回報率相對於其他行業高些。銀行也把住房貸款當成是新的業務增長點，但現實中存在著嚴重的信息不對稱，銀行低估了風險，大量而又廣泛的投資於房地產，開發商們開始盲目樂觀大肆借貸，非理性的預期造成了非理性的繁榮，這樣房地產價格的泡沫才會產生，並且隨時可能破裂。
我們的房地產金融市場存在著發育程度低，金融品種單一，住房抵押貸款二級市場尚未大量發展，運行管理機制、風險分散機制、監督約束與保障體系不健全、不完善等等問題，其中融資渠道單一是最嚴重的問題。合理的制度建設也應該圍繞其展開，房地產融資多元化勢在必行。
在新的融資渠道中，最好的選擇是通過資本市場直接融資。對於房地產企業來說，通過資本市場運作可緩解來自房地產項目資金需求方面的壓力。大力發展房地產信託。從信託產品總體來看，呈現出地方政府基礎設施建設、房地產業融資和證券投資三分天下的格局。為房地產基金做好安排。因為2003年的121號文件，作為房地產重要融資渠道的地產基金不得不由幕後走向前台，它為房地產企業無疑提供了新的融資渠道，而且對於投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規避風險。
房地產金融市場的制度建設任重而道遠。要完善舊的信貸制度，嚴控信貸准入，加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓寬融資渠道，把金融創新與我國的國情實際相結合，促進房地產金融市場健康、快速的發展。只有這樣，才能有效的防範房地產價格泡沫的產生與破裂。
與交易費用問題相關的制度安排與制度建設
房地產市場是個復雜的市場，其參與者包括買賣雙方、建築施工單位、政府、監理評估等中介機構、媒體等等，他們所提供的服務都是市場交易順利進行的條件，這些服務的費用可以看成是交易費用的一部分。建立合理的控制交易費用的制度平台應考慮以下幾個方面：
合理的稅費安排
在房地產開發中，人們對城市基礎設施配套費以及公用設施配套費的徵收異議頗多。早有學者提出對城市基礎設施配套費不應向開發商一次徵收，而直接向業主逐年徵收；供水、電、煤氣等設施的建設費在其產品價格被理順後應該自動退出歷史舞台；對於一些具有明顯攤派性質的收費如人防建設費、教育費附加等，它們屬於全民受益的范圍，那麼也就不應該僅僅由開發企業來繳納。
項目審批中的交易費用
房地產業在許多權力部門的眼裡仍是一塊「肥肉」，誰都想沾點「油水」，而且項目審批環節過多也是我們計劃經濟體制留下的後遺症之一。開發企業來回奔波於公章部門，不僅降低了效率，而且增加了很多「跑路錢」，這些交易費用也計入了房地產價格之中。
招投標中的交易費用
在管理混亂的建築市場上「黑白合同」已經成了公開的秘密了。所謂「黑合同」，就是建設單位在工程招投標過程中，除了公開簽訂的合同（「白合同」）外，又私下與中標單位簽訂合同，強迫中標單位墊資帶資承包、壓低工程款等。另外工程層層轉包、建築「掮客」混水摸魚等問題也很嚴重，同時招投標過程也是滋生腐敗的溫床。
工程造價管理中的交易費用
做為房地產市場重要組成部分的監理、咨詢以及評估部門在工程造價的形成中起到了至關重要的作用。但我們的造價管理存在著很多的漏洞。概預算以及決算審計人員素質參差不齊，監理制度艱澀運行，這樣的決算價格難免和工程的實際造價有出入。事實上，我們在開發建設工程中只重視了施工質量的監理卻忽視了造價監理工作。設計可行的造價編制審核程序與科學的全面的監理制度，完善激勵機制與監督機制，只有這樣才能保證工程造價的公平合理，建築市場的健康規范。
與媒體有關的交易費用
媒體是提供房地產交易信息的主要工具。瘋狂的房地產廣告說到底是開發商在為業主們燒錢，而媒體們更熱衷於概念炒作，從「奧運」概念到「世博」概念，從「親水景觀」概念到「別墅豪宅」概念，每一輪炒作都拉動房價上揚。當然其中有合理的概念促銷，但是，我們更需要的是真實可信的房產交易信息。在巨額廣告費的誘惑之下，某些媒體不惜出賣版面，大肆吹噓，最終，昂貴的交易費用換來了虛假的繁榮，這對房地產的危害是致命的。因此需要一種制度安排來保護業主的利益，更是在保護房地產的未來。
我們要理性的看待房地產市場中出現的各種問題，當前中國房地產市場出現了住宅市場化進程加速和制度建設滯後的矛盾，這更加要求我們保持制度安排的科學、合理、適用、可行。只有這樣才能防範和解決房地產市場中出現的許多問題，特別是價格問題，也只有這樣中國房地產才會走向輝煌！
參考資料：
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Ⅲ 求一篇 畢業論文用的 我國房地產價格波動與消費關系的實證分析
分析篇周守亮 我國房地產價格波動對消費的影響分析 —基於 VAR 模型的實證研究 —— 房地產價格的波動會直接 內容提要： 房地產業價格波動會對消費行為產生影響， 進而波及到 期和未來的消費。因此， 影響消費者尤其是租賃房屋者的購買房地產商品 我國整體宏觀經濟。 本文首先分析了房地產業價格波動影響消費的內在 從而影響其儲蓄和預算決策， 結果便是會 機制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通過脈沖響應函數和方差分解的方法， 的決策， 說明房地產業價格波動對消費具有顯著的負影響，而且這種影響迅速， 直接導致居民消費行為的變化。 3．成本效應。 房地產價格的上升會帶來顯著的 並集中在短期； 最後， 提出了穩定房地產價格的對策。 成本效應， 進而影響到居民消費。因為， 對於租房 關鍵詞： 房地產價格 消費 傳導機制 VAR 模型 者而言，房地產價格的上升一般是與租金的上漲 作為國民經濟支柱產業之一的房地產業， 在我國經濟增 從 但是， 近年來房價上漲過快等一系列問題， 緊密聯系的，這樣就直接導致租房者的生活成本的上升， 長中的貢獻很大。 由於房地產價格的上漲， 社區物業費， 裝 而會使其減少消費。 阻礙了我國宏觀經濟的健康發展。 尤其是 2009 年， 房地產業 修費， 停車費等水漲船高， 居民維持居住的消費支出的增加， 「地王」 頻出， 從而推動相關地塊的地價， 房價快速上升。 如 中 房地產價格的上升會導致企 進而使得生活成本增加。另外， 何遏制房價過快上漲， 已經成為政府和百姓最關心的熱點問 業的運營成本的增加， 這里所說的運營成本包括員工生活成 題之一。房地產市場的健康穩定， 不僅僅是一個行業的發展 本增加導致的企業面對的工資上漲的壓力和上漲的租金和 房地產的消費能帶動其 問題， 更關繫到國計民生， 百姓福利。 使用費用， 從而影響企業的經濟行為。 他各行業的發展， 這種乘數效應會拉動內需， 從而維持我國 4．流動性約束效應。我國大多數居民， 都是通過貸款的 經濟持續、 快速、 穩定的發展。因此， 研究房地產價格波動與 方式購買商品房。居民商品房抵押貸款是我國大多數商業 消費的關系尤為重要。 銀行收入的重要來源。如果中央政府不對信貸額度進行調 控， 貸款購房這種使銀行與居民獲得雙贏的行為會創造出大 一、 房地產價格波動對消費影響的內在機制 量的貨幣， 對市場的流動性造成巨大的沖擊。 流動性的過剩， 房地產價格波動會通過各種渠道影響我國宏觀經濟， 其 自 必然導致通貨膨脹。當居民敏感意識到 CPI 上漲的時候， 中消費是重要渠道之一。 房地產價格波動對消費影響的內在 同樣， 如果房 然會收緊腰包減少消費， 而去購買保值的商品。 機制主要有如下幾點： 地產價格飛漲超出人們的理性預期， 銀行會對風險進行嚴格 1．財富效應。 房地產價格的波動會對供給者產生財富效 管理， 對房地產商品的價值進行重新評估。融資渠道的收緊 應， 具體包括實現的財富效應和潛在的財富效應。前者指所 會降低企業及居民的當期甚至未來消費預期，增加流動性 有者因為房地產價格的上漲而出售其住宅或利用其價值的 約束。 上升進行了再融資， 此時房地產價格的上升直接推動了實際 財富的增加， 擴大了當期的消費水平。後者是指所有者雖然 二、 房地產業價格波動對消費影響的實證分析 沒有變現， 即房地產商品所有者即使在房地產價格上升時沒 1．變數的選取和數據說明。本文的被解釋變數為社會消 有出售或是進行再融資， 但是這種由於房地產價格上升帶來 費品零售總額變動率 LSRt①， 由於居民的消費主要受到消費 大的潛在的價值上升使居民感受到了財富的增加， 從而擴大 者的收入和財富水平的影響， 因此， 本文的解釋變數除了選 了邊際消費傾向。 而且， 由於房地產價格的上漲， 居民也會對 擇商品房平均銷售價格變動率 FQt②以外，還選取城市人均可 未來的產生一個良好的預期， 增加當期消費。 支配收入變動率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．預算約束效應。相對而言， 房地產價格的波動會對需 季度的數據為樣本， 來分析房地產價格波動對消費的影響。 求者產生預算約束效應。我國近年來人口流動量巨大， 截至 2．模型建立。建立計量模型之前， 必須先檢驗數據的平 2008 年底就有 3 億人之多。從各個地方湧入城市的人群當 穩性， 如果數據是平穩的， 則可以直接進行最小二乘估計； 如 中， 大部分對房地產品具有剛性需求。 對於租房者來說， 房地 果數據非平穩， 則需檢驗各變數之間是否存在協整關系。結 產價格的迅速上升會增加出租房屋的機會成本， 從而引起租 果表明各變數的是非平穩的， 而對序列的一階差分以後是平 金的上升， 進而使得這些租房者會減少當期消費。而這種效 協整檢驗主要用於分析變數之間是否具有長期均衡關 應對於想買房子的居民影響更大。對於房屋的潛在消費者， 穩的。 系， 其基本思想是： 如果兩個 （或兩個以上） 的時間序列是非 房地產價格的上漲， 會增加還款壓力， 從而使買房者減少當 ①它用社會消費品零售總額除以上年同期數值以後減去 1 以後再乘以 100 來代表。②它用商品住宅銷售價格指數 （上年同期 ＝100 減 100 ） 來代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期數值以後減去 1 以後再乘以 100 來代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平穩的， 但它們的某種線性組合卻表現出平穩性， 則這些變 量之間存在長期穩定性， 即協整關系。由於本文建立的系統 包含兩個以上的時間序列，所以本文採用 Johansen 檢驗方 法。根據赤池信息准則 （AIC 和施瓦茨准則 ） 確定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 組成的 VAR 模型的最大滯後期 K 為 3，所以 FQ SRR 協整選擇滯後期為 3。以上協整檢驗結果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 個協整關系，因此各序列存在長期的均衡 SRRt 關系， 並且可以得到一下協整向量： · 分析預測 · 1 ， ） 在整個 10 期的方差分解中， 社會消費品零售總額變動率 自身的滯後影響最大， 這說明社會消費品零售總額變動率有 很強的慣性， 並且衰減比較緩慢。這主要是消費包括了很大 一部分的生活必需品的消費。 在收入和房價波動兩個自變數 當中， 收入波動的對消費影響增加最快， 從第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房價波動對消費波動的方差貢獻相對穩 定， 2．5％左右。 為表 1 社會消費品零售總額波動的方差分解表 從各變數之間的協整關系我們可以看出， 城市人均可支 配收入的波動對社會消費品零售總額波動有正的影響， 而房 地產價格的波動對社會消費品零售總額的波動有負的影響。 當城市人均可支配收入的增長率上升 1 個百分點時， 社會消 費品零售總額增長率上漲 3．057 個百分點； 而當房地產價格 增長率上升 1 個百分點時， 社會消費品零售總額下降 1．211 並 個百分點。這說明我國居民的消費主要是受收入的影響， 且彈性系數大於 1； 而房地產價格的波動對消費行為的影響 也非常明顯， 當房價上漲過快時， 居民為了購買房子而節衣 縮食， 減少當前的消費支出， 且這種減少當前的消費而增加 未來消費的擠出效應要大於房價的增長而帶來的財富效應 和成本效應。 3．利用 VAR 模型進行房地產價格影響的動態分析。脈 沖響應函數可以衡量來自隨機擾動項的一個標准沖擊對內 生變數當前和未來取值的影響， 通過對解釋變數的方差進行 分解， 提供在每一解釋變數的方差中， 其他解釋變數所能解 釋的比例，從而了解隨機信息對模型內生變數的相對重要 性。 脈沖響應函數的結果依賴於各變數進入 VAR 的順序。 收 入的波動是消費變動的先導因素， 而房價的波動對消費的影 響要通過一套復雜的傳導機制，所以設置各變數進入 VAR 的 順序為：LSRt、 t、 t 分別給 LSRt、 t、 t 一個標准差大 SRR FQ SRR FQ 小的沖擊，得到關於社會消費品零售總額變動率的一個脈沖 （圖 1 ， ） 社會消費品 響應函數圖。從脈沖響應圖中可以看出④ 社會消費 零售總額變動率 LSRt 房地產價格波動的動態過程。 品零售總額的波動對房地產價格的波動有負向的響應， 且響 應速度比較塊， 幾乎在第 2 個季度就達到了最大值， 並且衰 減的速度也比較慢， 一直延續到 7 期之後。房地產價格的波 動不會對消費造成長期的影響， 主要是因為居民已經將房地 產價格的波動消化， 並且理性預期房地產價格的未來波動。 為了深入了解各變數信息對消費波動的相對重要性， 本 文對房價指數進行方差分解。從方差分解的結果看出 （表 三、 結論與對策建議根據實證研究結果， 房地產價格波動分別與消費之間具 房地產價格的上漲會迅速降低居民消費 有長期的均衡關系。 支出， 從而有悖於我國目前擴大內需， 維持經濟穩定增長的 基本方針。因此， 控制房價的過快上漲也是擴大內需的一種 房屋的消費會刺激和帶動其他行業的發展。因 途徑。另外， 此， 房地產價格的穩定對拉動內需的作用巨大， 對於目前穩 定房地產價格的對策建議如下： 1．增加保障性住房的供給。 保障性住房的增加， 一方面會 促進商品房市場的競爭， 降低均衡價格； 另一方面會迅速釋放 居民對住房的潛在需求。住房需求的實現，能夠刺激其他消 費， 從而擴大內需， 帶動我國國民經濟持續、 穩定的發展。 2．影響投資預期。房地產品具有普通商品和投資品的雙 重特性。 由於投資者對於房地產價格上漲和未來通貨膨脹的 預期， 選擇房地產投資。 因此， 政府和央行應採取穩健的貨幣 政策和財政政策， 影響匯率， 利率和通貨膨脹的預期， 進而改 變資源配置， 降低投資者對房地產業的投資熱情。 3．抑制投機性消費。在中央各部委通力合作和地方政府 積極配合下， 通過貸款利率和稅率的變化， 對自住性消費和 投機性消費進行差別化。 完善商品房預售制度。 規范發展二 手房市場， 倡導住房租賃消費， 盤活住房租賃市場。 4．整頓和規范房地產市場秩序， 嚴格房地產企業市場准 入和退出的條件。完善我國土地拍賣和收入管理辦法， 抑制 土地價格的過快上漲。 依法查處閑置、 囤積土地房源， 捂盤惜 售， 哄抬房價等違法違規行為。 參考文獻： 〔1〕張紅．房地產經濟學〔M〕．北京： 清華大學出版社，2005 〔2〕梁雲芳，高鐵梅，賀書平．房地產市場與國民經濟協調 發展的實證分析〔J〕．中國社會科學，2006（3） 〔3〕楊朝軍，廖士光，孫潔．房地產業與國民經濟協調發展 的國際經驗及啟示〔J〕．統計研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地產業與經濟增長關系的 實證檢驗〔J〕．經濟問題，2007（7） 〔5〕陳秀梅，韓和林，趙元兵．我國房地產價格波動對經濟 —兼論我國房地產宏觀調控〔J〕．價格理論與實 的影響分析—— 踐，2009（8） （作者單位： 東北財經大學 ） 圖 1 消費對房價的脈沖響應 58 ④在圖中， 橫軸表示沖擊作用的滯後期間數 （單位： 季度 ， ） 縱軸表示社會消費品零售總額變動率， 實線表示分別表示社會消費品零售總額變 動率 LSRt 對 FQt 的沖擊的響應程度。