世茂股份股票半年報

㈠ 股票的凈資產高了好還是低了好

首先談一下市場基本面。

由於經濟活動受到政治、自然、文化等因素的影響自身呈現景氣與

衰退的周期性變化節律，股市波動更是將這些影響提前並且放大，從而表現為階段性的上漲和下跌，被稱為社會經濟的晴雨表。股市中長期波動明顯受到國家宏觀財政貨幣政策如利率、稅收等影響，而能夠影響股市中短期波動的因素則更多。所以對於一個股票投資者保持對宏觀基本面的關心是必要的。

當然要普通投資者深入研究宏觀經濟和上市公司基本面是非常困難的，多年的實踐表明把握市場基本面的要點在於緊緊抓住市場的熱門話題、熱點板塊。

例如，2000年初的科技網路熱，幾乎所有的市場人士都參與進來，科技網路股價直線上揚，然而普通投資者卻大多在行情的尾聲中才下定決心殺進去，慘遭套牢，並且在國際化的網路泡沫破滅的現實中仍是痴心不改一路持有或補倉，損失之大令人嘆息。到了2001年中期，著名的科技股0938清華紫光每股收益僅0.003元，處於虧損的邊緣，這些科技股的忠實信徒竟然還說是主力故意打壓——可見思維的惰性和慣性害人有多深！

相反2001年上半年房地產市場景氣回升，加上對年底加入WTO的預期，主力資金逐步介入地產、港口、紡織類股票，使此類股票走上了明顯的上升通道，並且在大盤暴跌中逆勢上行——可惜大多數投資者再一次扮演了「不知不覺」的腳色，悲劇必將再一次上演！

為了方便讀者准確把握整個股票市場，我們這里對中國股市和近年來主力板塊炒做動向作一個全景式的描述。

目前我國股市的二級市場上流通的A股有1000多家，這些上市公司良莠不齊，各有千秋。我們首先根據不同的分類方法，將其一一歸類。

一、根據行業進行分類：

例如，依據我國上市公司最新行業分類指引辦法,將上市公司共分成13個較大的門類： 1、農、林、牧、漁業；2、採掘業；3、製造業；4、電力、煤氣及水的生產和供應業；5、建築業；6、交通運輸、倉儲業；7、信息技術業；8、批發和零售貿易；9、金融、保險業；10、房地產業；11、社會服務業；12、傳播與文化產業；13、綜合類；

再從我國宏觀調控經濟的政策面上判斷出經濟政策上扶持和發展的行業，由於有國家宏觀經濟政策的有力支持，這些行業往往享受多種經濟政策上的優惠措施。由於國家這個大型機器的運作，勢必牽引該行業經濟指數的迅猛增長。因此，對該行業內具有生產壟斷性的企業將是最直接的受惠者，未來業績的高成長性也將有很好的預期。

比如自1998年以來，我國推出的科技興國戰略計劃的實施，從而引起我國股市二級市場上高科技概念的誕生，使得高科技板塊類個股演繹了轟轟烈烈的兩年大牛市行情；1998年—2000年間高科技板塊中可謂黑馬奔騰，比如：0035中科鍵、0063中興通訊；0682東方電子、0839中信國安；600100清華同方；600076青鳥華光等個股。1999年初，為了實現擴大國內經濟需求，從而拉動和實現國民經濟增長這一目標，國家採取了擴大基礎設施建設這種以點帶面的方針策略，因此，也促使不少基礎設施類個股和與基礎設施類休戚相關的個股比如0425徐工股份、0429粵高速、0680山推股份，以及0608陽光股份等黑馬脫穎而出。

洞察國家經濟政策重點支持和傾斜的行業，以及國家產業政策的調整，並且關注由於國家產業政策的調整給該行業及該行業上下游關聯企業所造成的商機，將是投資者提高操盤水平的一項重點內容。

比如2000年度國際石油價格的上漲從而促進原油開采類企業和石油開采設施生產類企業直接受益，最終導致該類上市公司股價在二級市場上走勢異常堅挺。比如說0956中原油氣、0406石油大明以及石油開采設施生產類企業0852江鑽股份等。相反，由於國際石油價格的上漲，造成其下游企業——石油化工類企業生產成本的提高，進一步縮小了該行業的贏利空間，因而600871儀征化纖、600688上海石化2001年中報預警、預虧。不少投資者卻將以上兩類公司混為一談，作出了錯誤的判斷。

二、根據業績進行分類：

1.績優類上市公司：此類上市公司，要麼行業獨特，要麼在行業內具有大規模市場份額或壟斷優勢，每年保持高額盈利，但由於市場上追逐熱點的羊群效應的出現，這些白馬股由於大勢低迷或者不符合市場上所謂的高科技概念、資產重組概念等亮點，往往會被市場主力所忽略和遺棄，造成股價嚴重低估，長期在低位徘徊。這類個股就象埋沒在沙灘中的金子等待開采一樣急需一個正確合理的市場定位。

例如1996年發動的由績優股為點火品種的大牛市行情。該行情由於績優股的價值性回歸到逐漸演變為投機成份歷時二年，如：0001深發展；0539粵電力；0541佛山照明；600839四川長虹；600690青島海爾；600718東大阿派等都走出了波瀾壯闊的大行情。

2.成長類上市公司：這類公司，單從表面上看業績平平，貌不驚人，但是隨著公司募集、配股資金或增發資金逐步到位和漸漸投放市場，產生效益。對公司未來的贏利能力將產生很大的改觀（尤其值得重視的是對於這些具有新增利潤增長點類的上市公司所募資金的投向行業及發展前景，必須作出細致入微的調研報告，並對資金投入的大小及產生贏利的大小有一個較為客觀的預期，以便對這類企業在二級市場上有一個合理的定位。

比如：1998年的0682東方電子和0730環保股份；1996年的0539粵電力、0055深方大；600621上海金陵等高長性的企業，公司收益與企業股本同步擴張都為中長線投資者贏來了豐厚的回報！

也有的企業，存在很多隱性資產，而不被普通投資者所重視，等有一天，這些隱性資產由於某種原因而兌現時，也必將反映到股價上。（例如：1995年時的0023深天地，儲備了一塊很具備升值潛力的地皮；在1997年將該地皮轉手銷售，獲得巨額非經營性收入，從而反映到股價上，該股從7元左右上升到28元附近......）

3.績差類上市公司：這類公司由於歷史包袱或者行業、經營方法、規模較小等一系列問題的出現導致公司連年出現虧損，贏利水平一年不如一年。這些上市企業由於基本面較差，在二級市場上的流通股票里成為人人惟恐避之不及的垃圾。正因為該類股票臭名昭著，所以價格才非常低迷。然而低廉的股價常常蘊含著豐富的投資機會。窮則思變，變則通，對於這類上市企業，如果不想退出市場的話，唯一的出路就是通過資產兼並與重組，促使企業提高贏利水平擺脫困窘，出現新的轉機。這也是真正的大黑馬出沒的板塊.......

例如：過去的0409華立高科，後來由於四通集團的入駐又更名為四通高科；0525寧天龍與紅太陽的重組；0403宜春工程與三九制葯的重組；0402重慶華亞與金融街的重組；最經典的如0583川長征與托譜軟體的重組…….等眾多成功案例。這些過去人人見之掩鼻側目的垃圾股經過資產重組後搖身一變擠身為高價貴族股行列！2001年的600831ST黃河科、0416ST國貨等T族個股更是在大盤暴跌中逆市而上價位直逼績優藍籌股。

對於績差類上市公司，一定要重視對該類企業重組的難度和需要重組的力度以及企業債務負擔等基本情況進行詳實的分析、調研，應充分估計到該企業一旦資產重組計劃流產而帶來的巨大風險。

三、根據上市公司所處的地域性進行劃分。

過去的劃分方法通常為海南板塊（瓊）；湖北板塊（鄂）；四川板塊（川）；河南板塊（豫）；山東板塊（魯）；湖南板塊（湘）；江浙板塊；深、滬本地板塊板塊以及埔東板塊等。這些所處地域不同的板塊，也常常由於國家產業政策和戰略計劃部署的不同，往往帶來無限的商業生機。

比如1991年的時候，黨中央提出的浦東大開發以及制定浦東大開發的產業優惠政策，中國股市上精明的戰略投資者們適時地拋出了浦東概念這一時髦的新名詞，從此浦東的兩橋一嘴（外高橋、浦東金橋，陸家嘴）青雲直上。而海南板塊的股票則是因為在早年房地產熱、旅遊熱中留下了大量的泡沫，以致於公司的基本面大多都不是很好，所以才給後市的海南板塊炒作重組題材留下了無窮無盡的想像。這些種種因素，才造成了後來的窮（瓊）凶極惡（鄂）；川凶豫勇；魯猛湘悍；江浙綿軟的說法……

從2000年起，由於我國開發西部戰略計劃的實施，反映在股市上，對地域性板塊進行了重新的歸類和劃分。目前通常比較明顯的分類為上海本地股、深圳本地股、西部概念、少數民族概念及邊疆概念股。在國家宏觀調控的戰略計劃部署下，西部概念及邊疆概念類個股一匹匹黑馬脫穎而出。如：600737新疆屯河、600645望春花、600165寧夏恆力、0552甘長風；0557銀廣廈等個股都走上了漫漫牛途。

而上海本地小盤股和深圳本地股也由於當地政府採取一系列的積極財政支持政策，每年總會產生一波不錯的中級行情。2001年下半年以浦東板塊為代表的上海地產股成為大勢下跌行情中一道亮麗的風景線。

四、根據上市股本大小可分為大盤股、中盤股和小盤股。

根據其股本結構的特殊性又可劃分為權重股（比如600000浦發銀行、600028中國石化、0618吉林化工、600019寶鋼股份；0001深發展；600839四川長虹）。三無概念股（600651飛樂音響、600652愛使股份、600653華晨集團、600601方正科技等）。市場上還習慣於根據其上市時間的長短又可分為新股、次新股等……

五、利用重大的政治事件炒作的題材股。

比如1997年的香港回歸、1999年的澳門回歸，2001年申奧都造成了相關板塊的炒作熱潮。

依據以上幾種情況我們將二級市場上的1000多隻流通A股進行分門別類管理，這樣就為我們捕捉熱點板塊和龍頭個股提供了極大的方便。

正如前文我們指出的市場主力就游移在各大板塊與題材之中。比如在2000年度操作中，市場主力在科技網路板塊和資產重組板塊分別建倉。在年初的時間段里，利用當時的市場熱點拉升科技網路類個股，並在當時的市場冰點---資產重組類個股上悄悄建倉。到2000年8月份以後利用從前期網路股上撤退的資金回頭拉抬資產重組類個股。2001年上半年主力大炒以煙台萬華為代表的新股，下半年則轉戰地產、港口、基建類個股。有效地利用拉抬資金，更好的實現資金的有效利用率，每年都能做兩波較大的行情。缺少綜觀全局能力的中小散戶疲於奔命總是慢了半拍，一年到頭傷痕累累。

資金面較小的機構，基本每年控盤操作一隻獨立走勢的長線牛股。

非主力資金介入的品種往往歸於沉寂，處於漫漫跌勢之中。

我們在全面分析了宏觀市場情況之後，不難得出這樣的結論：

要想取得良好的投資收益，必須抓住熱門板塊的熱點品種進行中短

線套利 操作。如果不能判斷主力資金動向，要想在股市中獲利簡直是不可能的。

對於熱點板塊中具體的上市公司，我們盡量選擇流通盤較小、處於行業領先地位的重點關注。例如，近期的地產股行情，上海本地地產股顯然處於行業領先地位，其中又以600663陸家嘴、600823世茂股份、600639浦東金橋最為強勁，理應作為首選品種。

結論：中線選股一定要在當時市場熱門行業、熱點板塊之中進行。

㈡ 有關上海世博會上證公司股票有哪些

上海世博會 時間： 2010年5月1日至10月31日 地點：上海市中心黃浦江兩岸，南浦大橋和盧浦大橋之間的濱江地區 主題：城市，讓生活更美好 副主題：城市多元文化的融合 城市經濟的繁榮 城市科技的創新 城市社區的重塑 城市和鄉村的互動 目標：吸引200個國家和國際組織參展，7000萬人次的參觀者 上海世博會概念股一覽（股票村獨家發布）： 600622 嘉寶集團 近年來，嘉寶集團強勢介入到地產行業,並且在早期就大量跑馬圈地,房地產業務連續呈現出迅猛增長的態勢！尤其是公司在嘉定擁有的大量土地儲備,這幾年地價的上漲使得嘉寶集團的實際"身價"倍增。公司的土地儲備主要有三大塊:子公司嘉宏房產有在嘉定地區正在自主開發和未開發的土地約200畝；全資企業嘉寶奇伊房產於近期中標的嘉定區菊園西地塊(一期)配套商品房建設項目,其中建設用地211畝；公司佔30％股權的上海格林風范房產所擁有的2051畝土地，一舉成為了上海F1賽場所在地嘉定區最大的房地產儲備商。另2007年年報披露,公司出資3.95億元受讓上海市嘉定區馬陸東方豪園東地塊247畝國有土地使用權,該合同已於07年12月25日簽署。最新資料顯示,嘉定城中心土地價格已上升到約160萬/畝,嘉定部分地價更是上漲到200萬/畝左右，按最低位價格計,2100畝土地資產重估價值有望高達數百億,公司在合資公司中有30％的股權,實實在在的價值也將上百億元，這將為公司業績持續走好提供強力保障，成長前景相當美好。 600832 東方明珠 東方明珠將是世博會的最大受益者之一，公司正在抓住世博商機，增資全資子公司上海東方明珠國際交流有限公司，用於經營演藝中心，將實質性受惠於上海世博會。東方明珠擁有東方明珠電視塔、上海國際會議中心、世博演義中心和東方綠洲等上海市標志性的景區和旅遊服務設施,預計2010年東方明珠電視塔遊客人數將由目前的360萬人次/年提高到480萬人次/年,並通過浦江游覽船隊(1380座)將東方明珠塔、世博演義中心和漁人碼頭等景點連結成上海市最黃金的旅遊線路。目前公司已成功構建移動電視、手機電視、城市電視、樓宇電視四大新媒體平台，成為涵蓋上海重要市內交通網路的立體數字電視平台。 600170 上海建工 2007年11月16日，公司下屬的上海市第七建築有限公司中標世博中心工程施工總承包工程，中標價為人幣16.57億元。母公司上海建工集團承建了世博園區的「一軸四館」（世博軸、世博中心、演藝中心、主題館、中國館），同時還承建了虹橋交通樞紐、外灘通道工程、人路越江工程等。 600284 浦東建設 2010年的上海世博會帶動了上海基礎設施項目的大投資，特別是浦東作為世博會場館的主要所在地，配套投資達到820億元。浦東建設背靠大股東浦發集團，作為浦東新區唯一的建築類上市公司，未來將在新一輪投資建設中擁有更大的發展空間。 600823 世茂股份 公司作為一家商業地產股，其項目和土地儲備豐富。公司擁有福州外灘花園一期總開發面積27萬平方米，已經銷售80％左右；南京濱江新城總建築面積150萬平方米，可銷售面積在127萬平方米，崑山的近7萬平方米商業地產項目，上海南京路上建築面積約10萬平方米的"上海國際大都會"項目。而今年公司由於許多項目即將完工並且開始銷售，其開發的"崑山世茂華東商城"項目和"南京世茂濱江新城項目（一期）"等項目都可望年底完工，利潤有望大幅增長。最近，公司"非公開發行股票購買大股東商業地產資產"方案已經獲得證監會有條件審核通過。公司擬非公開發行6.92億股，募資約75億元主要用於收購關聯方位於北京、上海（佘山）、江蘇、浙江、遼寧、安徽等省市的約12個商業地產項目，預計總建築面積約407萬平方米；本次發行和資產收購完成後，世茂股份將定位為一家專業從事開發和經營商業地產的公司。 600641 萬業企業 世博會將為上海帶來堪比奧運的利好效益，尤其是對上海本地大企業。上海作為中國經濟發展的最黃金城市，其土地價值可謂寸土寸金。因此，在這樣一個大都市中擁有大量土地儲備才能不斷滿足未來開發的需要。公司作為上海的地產龍頭企業，公司擁有大量位於城市中心地段的土地，土地增值潛力巨大。 600655 豫園商城 2010年世博會將在上海召開，凡舉辦大型博覽會的城市，旅遊業是最受益行業，世博會期間，上海將接待20個國家、國際組織參展團和7000萬人次遊客，有關調查報告預測，7000萬參展人員和遊客在世博會期間的直接消費總支出預計達1455億元，這對豫園商城是一個巨大的商機。公司作為一隻上海本地股，其業績優異增長穩定，公司在旅遊、商業的競爭優勢尤為突出，未來將直接受益世博會的召開，公司旗下的旅遊、餐飲、百貨等產業都將面臨巨大的發展機遇，有效提升公司的整體經營水平。 600748 上實發展 公司擁有大量位於城市中心地段的土地；隨著世博會召開的臨近，浦江開發力度也越來越大，大量廠房需要搬遷，這使處於浦江岸邊的公司受益匪淺，公司擁有的土地增值潛力巨大。 600754 錦江股份 公司是國內酒店業的龍頭，公司投資的12家酒店中有10家在上海，其中貢獻較多的有江湯臣大酒店、海侖賓館、建國賓館和揚子江大酒店。公司持股20％的江之星旅館有限公司旗下的經濟型酒店為248家，其中在上海有46家門店。除此之外，餐飲業也是公司經營的方向之一，公司持有上海肯德基有限公司49％的股權，上海新亞大家樂餐飲有限公司50％的股權，上海吉野家快餐有限公司40％的股權，上海靜安麵包房30％的股權，上海江同樂餐飲管理有限公司51％的股權。同時公司是2010年世博會的合作酒店. 600732 上海新梅 公司地處世博會選址的規劃區域內，區域優勢明顯，坐享世博會帶來的盛宴。在臨近南浦大橋的浦東工業發展區擁有230米長的浦江岸線,上海舉辦世博會將進一步提升該地區地塊的升值潛力。在實力雄厚的興盛集團入主之後，進行了大規模資產置換，先後收購了上海新梅房地產開發公司90％的股權和上海新蘭房地產開發公司51％股權，成為上海本地頗具實力的房地產開發企業。公司公告前三季度每股收益0.2428元，凈利潤同比增808%，09年1月23日公告08年累計凈利潤同比增長500%-1000%， 隨著世博會的臨近，公司發展值得期待。

㈢ 中國最有錢的人是誰

中國十大上榜富豪

第11位：李嘉誠 年齡：79 凈資產：265億美元

第125位：楊惠妍 年齡：26 凈資產：74億美元

第227位：張近東 年齡：45 凈資產：45億美元

第277位：盧志強 年齡：55 凈資產：39億美元

第307位：黃光裕 年齡：38 凈資產：35億美元

第327位：黃偉及其家族 年齡：48 凈資產：34億美元

第358位：張力 年齡：55 凈資產：31億美元

第368位：梁穩根 年齡：51 凈資產：30億美元

第368位：張欣及其家族 年齡：43 凈資產：30億美元

第412位：史玉柱 年齡：46 凈資產：28億美元

㈣ 中國最有錢的是誰是不是盛大網路的老闆

陳天橋身價90億元取代丁磊成中國首富 (香港算的話就是李嘉誠)
陳天橋取代丁磊成中國首富

盛大股價翻番使其坐擁90億元人民幣身家

本報訊 (記者 陳亮) 美國時間8月10日，已在納斯達克上市的盛大網路(股票代碼：SNDA)首次公布財報之後，股價一路攀升至21.22美元，此時盛大市值已達14.8億美元，成為納斯達克市值最高的中國概念網路股。

與此同時，盛大也超越了韓國網路游戲公司NCSOFT的市值，成為全球最大的網路游戲股。盛大創始人陳天橋掌握的股票市值達到了約11.1億美元，以90億元人民幣的身家超過了丁磊，成為新的中國首富。

漲幅居納市新上市公司之首

盛大網路在5月上市時，把發行價從13美元降低到11美元而被業內稱為「流血上市」，如今股價增長了幾乎100%，在上半年市道低迷的情況下，這顯得尤其出色。

8月1日出版的《紐約時報》指出，在今年全球新上市的32家科技類公司中，自發行日起到現在，盛大以72.7%的漲幅高居榜首。而就今年的整體環境而言，顯然不利於新上市的技術類公司，有2／3的技術企業股價下跌了10%以上。而同期上市的非技術類公司的股票價格則上漲了大約1%。

8月9日發布的第二季度財報顯示，截至2004年6月30日，盛大網路第二季度營收達3.022億元人民幣(約合3650萬美元)，同比增長108.8%，比上一季度增長25.8%；毛利潤達人民幣1.801億元(約合2180萬美元)，同比增長117.0%，比上一季度增長31.5%——這一營收水平雖然位列新浪之後，但超越了搜狐、網易等門戶網站。

陳天橋成為中國新首富

昨天，從上海盛大網路發展有限公司方面得到證實，盛大目前在納斯達克的總市值也超過全球最大的網路游戲公司韓國的NCSOFT13.15億美元的市值，看來，全球「網路游戲第一股」的稱號也有可能被盛大攬入懷中。

從盛大公布的上市申請材料來看，盛大董事長陳天橋及家族成員(包括其妻子和弟弟)擁有公司74.9%的股份，如照8月10日的股價計算，陳天橋家族擁有的股票市值約為11.1億美元，已接近90億元人民幣。在去年胡潤的中國財富榜上，網易的創始人丁磊以70億元人民幣的身家成為當時的中國首富，而此時陳天橋的身家已經遠遠超過了丁磊。

此外，從微軟中國區總裁跳槽至盛大擔任總裁的唐駿也獲益匪淺。唐駿目前擁有盛大260多萬股的股票期權，期權價格為股票的發行價格，照此計算，唐駿擁有的盛大期權市值約為2億元人民幣，幾乎可以稱是「中國身價最高的職業經理人」。

㈤ 房地產公司債監管之下

觀點地產網 過去一個月內，包括央行、銀保監會等都先後釋放維護房地產市場健康發展的聲音，引發市場對房地產信貸管理有所放鬆的期待。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

證監會主席易會滿則表示，要堅決從源頭上遏制過度發債融資，同時要加強債券市場統一執法、妥善處理債券市場違約風險。

這或許意味著，在維持房地產健康發展的大前提下，業界過於期待「大放水」並不現實。即便如此，邊際放鬆若能實現，對於房地產而言仍能一定程度上緩解資金鏈的緊張。

當前的房地產監管體系，已經逐步促使企業融資能力與其杠桿率掛鉤，這令不少企業陷入融資困境。不止一位房企高層對觀點地產新媒體表示，房地產現在基本屬於借新還舊，在交易所、銀行間都並未獲得額度增加，更何況申報發行額度也不能超過擬償還債券的85%。

從融資情況看，近期包括遠洋、金融街、碧桂園、旭輝等房企仍在發行信用債，但這並不能掩飾行業總體融資走低的趨勢。根據市場研究機構統計，今年前三季度房企境內外債券融資約7689億元，同比降21%，降幅較上半年擴大5個點。

在行業轉折信號出現前，房企仍耐心地等待。

審核監管

在房地產直接融資渠道中，公司債券占據了相當大的比重。Wind統計數據顯示，截止10月18日，房地產類企業境內發行信用債共計約5302.39億元，去年全年則為6811.37億元；其中一般公司債佔2091.72億元，去年全年則為2101.1億元左右。

上述公司債水平較數年前總體呈現大幅增長，主要得益於公司債券從過往的核准制朝注冊制的轉變。

比如2017年5月，上交所發布《關於房地產業公司債券的分類監管方案（試行）》，對房企公司債審核提高准入門檻和進行分類管理，包括限定為境內外上市房企，以房地產為主的央企，中房協排名前100的其它民營非上市房企等；設置總資產、營收、扣非凈利潤、扣除預收賬款後的資產負債率等要求。

至2020年3月，公司債實行注冊制，公開發行公司債由交易所負責發行上市審核，中國證監會進行發行注冊。同時，公司債發行條件刪除「最低公司凈資產」及「累計債券余額不超過公司凈資產的百分之四十」等條件。今年2月，證監會進一步取消了公開發行公司債的強制評級規定。

注冊制縮短了發債周期，並簡化了審批標准，對於房企而言增加了融資的可行性。Wind統計數據顯示，2019年，房地產類企業境內發行的一般公司債約為1611.87億元左右，僅相當於2020年的77%。

但從企業個體的感受觀察，形勢或許嚴峻不少。觀點地產新媒體不完全統計，截止10月20日，年內主流房企在證監會申請注冊並獲批復的公司債總規模大約1780.31億元，其中上半年逾1580億元，包括碧桂園139億元，大連萬達商管128億元；下半年則不足200億元，規模最大的是世茂股份66.38億元，審批量出現較大差異。

按照一般規定，房企申請注冊公司債可採用分期發行方式，首期發行自同意注冊之日起12個月內完成，其餘各期則為24個月。

通過該規定，不少房企今年所發行公司債，實際上使用的是2020年所獲批的額度。比如陽光城2020年注冊80億元債券，至今年7月已發行至第四期，剩餘部分至今仍未發行完畢。

對於發行債券、票據融資，受訪的房企高層均對觀點地產新媒體表示，整體發債難度都不小。一位不具名的華南房企高層默認了融資渠道收緊的說法；某國有房企於上半年成功發行了公司債，該公司高層表示，盡管當下監管層仍批復房企發債，但審核屬於「嚴格」的級別。

北京房企遠洋集團，此前也曾提及房企融資的相關限制性政策。該公司指出，信貸融資方面，商業銀行需在房企滿足一定前提條件的基礎上，方可向其發放貸款，且發放貸款的形式及用途亦需滿足相關要求。

其續稱，房企在目前階段通過發行股票、債券等其他渠道進行融資亦需滿足相關監管部門的額外審批要求。

以上交所為例，今年4月22日，該交易所發布《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第3號——審核重點關注事項》。

根據《指引》，上交所將重點關注發行人是否屬於「母弱子強」的投資控股型發行人以及是否存在信用評級下調、債務違約記錄等需要關注的情形，並對城市建設類企業和房地產企業等特定類型發行人信息披露要求進行了特別明確。

10月20日，證監會主席易會滿亦對注冊制改革一事表達看法。易會滿表示，監管部門始終強調注冊制絕不意味著放鬆審核要求，必須對信息披露的真實准確完整嚴格把關，從源頭上提升上市公司質量。他還強調，必須深刻認識資本的「雙重性」，嚴把資本市場「入口關」。

審批要求

房地產是資金流向的主要目的地之一，過去幾年該行業持續處於調控之下。僅從發債端看，2015年證監會放鬆房企境內融資條件，並原則性同意紅籌公司於境內發行中期票據、短期融資券及公司債；次年，交易所則要求將房企分三類監管，並要求公司債募集資金不得用於購置土地。

上述兩項政策，再疊加2017年5月對房地產公司債分類監管政策，就已經使房企的直接融資遭遇了先揚後抑的過山車歷程。觀點地產新媒體曾報道，碧桂園從2016年到2018年間，所申請公開發行的一筆200億元公司債項目兩度中止。

與過往的調控相比，2020年8月住建部、央行明確對重點房企資金監測和融資管理的規則，影響則更為深遠。隨著「三條紅線」政策出台，房企融資限制繼續收緊，這被郁亮稱為「金融紅利時代結束」的標志。

某國有房企高層對觀點地產新媒體表示，房企發債早已基本是借新還舊，而「三條紅線」以來監管部門的額外審批要求之一，主要跟窗口指導「85折」有關。

「85折」是對到期債務償付比例的一種簡稱。實際上於去年11月27日，上交所已發布《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第1號——申請文件及編制》，明確以8月10日為節點，在該節點之後受理的房企公司債，申報額度不得超過擬償還債券本息規模85%。

至今年4月底，上交所對《指引》進行修訂，刪除以去年8月10日為節點的相關表述，將「85折」的限定范圍擴大到房企申報的所有公司債。

正常情況下，房企發債所需的償債資金主要來源於其日常經營收入，這要求企業保持良好的經營狀況、財務狀況及資產質量。而受到過去幾年地價占房價比例升高影響，房企盈利能力總體已較過往水平有所下降。

其次是通過現有的銀行授信額度，以及銷售回款提供流動性支持。比如截止今年上半年，遠洋宣稱未使用授信額度596億元，並共享母公司的授信額度，後者尚未使用的授信額度為2424億元。大部分房企年內均力圖提高銷售回款速度，推出包括降價、促銷等營銷措施。

而在銀行貸款「兩集中」的限制下，商業銀行對房企的信貸融資條件增加，在商品房貸款方面亦陷入按揭額度快用完的局面。

海通證券曾統計，39 家上市銀行中，個人住房貸款佔比超出警戒線的銀行依然為11家，但過線幅度普遍下降，房地產貸款佔比超出警戒線的銀行從10家下降為9家。

值得一提的是，對於房企而言，它們仍可以通過「住房租賃專項公司債券」公開獲取到一部分資金。根據交易所的規則，該融資品種募集資金需有不低於70%用於租賃住房項目，項目涵蓋居住用地、集體用地建設，商業辦公用房、工業廠房等改造的租賃項目，並不受到「85折」限制。

包括萬科、保利、金地、濱江、華潤置地、大華集團、華發股份、陽光城等房企，過去一年以來都已獲批或正申請住房租賃專項公司債券。從實操情況看，萬科、保利等完成發行該品種的企業，除了將不少於70%資金用於租賃項目建設，剩餘部分多用於「補充流動資金」。

不過，上述渠道獲取的流動資金仍難以止渴。大部分從業者都未曾預料到，「三條紅線」以來房地產監管造成的影響如此深遠。若針對房企的融資限制性政策延續或進一步加強，這個群體在融資計劃和融資成本方面都將面臨一個極為艱辛的時刻。

面對這樣局面，房企對於融資邊際寬松抱有較高期待，監管層的表態則時刻牽動它們的神經。

9月底央行、銀保監會對外表示，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

10月中旬，央行金融市場司司長鄒瀾解釋，部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則也存在一些誤解，將要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊綳。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴亦表態，房地產合理的資金需求正在得到滿足。同日，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。