营改增实施细则

Ⅰ 2019年营改增范围及四大行业税率表

营业税改增值税将在5月1日正式实施，将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。业内人士认为，此次营改增是否将增加买卖双方的税负，取决于免征年限以及税率如何设置。

3月18日，国务院召开常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点， 将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，确定税率分别为11%、11%、6%、6%。

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围，意味着现行营业税纳税人全部改征增值税。据财政部和税务总局就全面推开营改增试点答记者问显示，这四个试点行业涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总收入的比例约80%。

据上海财经大学教授胡怡建预测，，已纳入“营改增”的行业减税规模估计有2000亿，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业纳入后，减税规模或接近4000亿，由此得出“营改增”减税总规模接近6000亿。

此外，此次营改增首次将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

目前，财政部会同税务总局正抓紧起草全面推进营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。

注：截至底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户;累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。

业内看免征年限和税率

按照现行政策，购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

一旦营业税改增值税后，是否同样享有免征年限，如何设置成为关键。

如果一刀切，不设免征年限，势必增加绝大部分交易对象的税收负担。当前二手房交易营业税的征收税率主要以5.5%或5.6%为标准。以买入价为100万元的房产为例，在免征年限外出售该套房产溢价30万元，即以130万元成交。按照现行的政策，需要交纳营业税为130万×5.6%=7.28万元。若按照假设11%的增值税的征收标准，即需交纳30万×11%=3.3万元。增值税的负担要小于征收营业税的负担。

但是一旦房产从100万元涨到了250万元。按目前的营业税征收规定，则需要交纳250万×5.6%=14万元，如果按照假设11%的增值税的征收标准，则需交纳(250-100)×11%=16.5万元。这时，征收的增值税就超过了营业税。

满堂红链家市场部高级经理周峰表示，增值税到底是增加还是减少税负，具体要看免征年限和税率。他认为，如果能按照营业税2年的免征年限执行，还是可行的。从国家出台该政策的目的看，主要是为了打击市场上的投机行为，以2年时间来判定房产的持有目的，也比较合理。

观点营改增难影响房价

易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱：有人将营改增和房价涨跌联系到一起，认为营改增之后房价有下跌的空间。一度有人认为“税”低了，“价”是否也会降低，就此阐述一下几个观点供大家参考。政府工作报告当中提到的5月1日，只是将试点范围扩大到房地产行业的时间;二是税率也不明确，只不过大家都在猜是11%;三是抵扣项也没有最终明确。也就是说到目前为止也没有看到营改增的实施细则，但好在还有两个月的时间就要尘埃落定，不妨我们今天也猜测一回。

第一，税改之后税收差额本身就很小。目前的税率，大家都判断是11%，按照11%的税率计算，直接抵扣可能会比原来略高，但由于强调只低不高，那么是否还有虚拟的抵扣项给出来确保最终的税赋关系。所以实际纳税额减少的比例并没有几个百分点，甚至很多情况下，基本上和原来税率没有差异。

第二，不是成本决定房价，而是市场决定房价。当前市场，楼盘成本5万元/平方米，如果市场可以卖6万元/平方米，没有一个人会卖5.9万元/平方米;但是如果市场只能卖4.5万元/平方米，企业也不会死扛着要卖5万元/平方米，导致卖不出去只能等死。所以不是成本决定价格，而是市场决定的。

第三，税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有利影响。今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但我们只能说如果税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。