世茂股份股票半年报

㈠ 股票的净资产高了好还是低了好

首先谈一下市场基本面。

由于经济活动受到政治、自然、文化等因素的影响自身呈现景气与

衰退的周期性变化节律，股市波动更是将这些影响提前并且放大，从而表现为阶段性的上涨和下跌，被称为社会经济的晴雨表。股市中长期波动明显受到国家宏观财政货币政策如利率、税收等影响，而能够影响股市中短期波动的因素则更多。所以对于一个股票投资者保持对宏观基本面的关心是必要的。

当然要普通投资者深入研究宏观经济和上市公司基本面是非常困难的，多年的实践表明把握市场基本面的要点在于紧紧抓住市场的热门话题、热点板块。

例如，2000年初的科技网络热，几乎所有的市场人士都参与进来，科技网络股价直线上扬，然而普通投资者却大多在行情的尾声中才下定决心杀进去，惨遭套牢，并且在国际化的网络泡沫破灭的现实中仍是痴心不改一路持有或补仓，损失之大令人叹息。到了2001年中期，著名的科技股0938清华紫光每股收益仅0.003元，处于亏损的边缘，这些科技股的忠实信徒竟然还说是主力故意打压——可见思维的惰性和惯性害人有多深！

相反2001年上半年房地产市场景气回升，加上对年底加入WTO的预期，主力资金逐步介入地产、港口、纺织类股票，使此类股票走上了明显的上升通道，并且在大盘暴跌中逆势上行——可惜大多数投资者再一次扮演了“不知不觉”的脚色，悲剧必将再一次上演！

为了方便读者准确把握整个股票市场，我们这里对中国股市和近年来主力板块炒做动向作一个全景式的描述。

目前我国股市的二级市场上流通的A股有1000多家，这些上市公司良莠不齐，各有千秋。我们首先根据不同的分类方法，将其一一归类。

一、根据行业进行分类：

例如，依据我国上市公司最新行业分类指引办法,将上市公司共分成13个较大的门类： 1、农、林、牧、渔业；2、采掘业；3、制造业；4、电力、煤气及水的生产和供应业；5、建筑业；6、交通运输、仓储业；7、信息技术业；8、批发和零售贸易；9、金融、保险业；10、房地产业；11、社会服务业；12、传播与文化产业；13、综合类；

再从我国宏观调控经济的政策面上判断出经济政策上扶持和发展的行业，由于有国家宏观经济政策的有力支持，这些行业往往享受多种经济政策上的优惠措施。由于国家这个大型机器的运作，势必牵引该行业经济指数的迅猛增长。因此，对该行业内具有生产垄断性的企业将是最直接的受惠者，未来业绩的高成长性也将有很好的预期。

比如自1998年以来，我国推出的科技兴国战略计划的实施，从而引起我国股市二级市场上高科技概念的诞生，使得高科技板块类个股演绎了轰轰烈烈的两年大牛市行情；1998年—2000年间高科技板块中可谓黑马奔腾，比如：0035中科键、0063中兴通讯；0682东方电子、0839中信国安；600100清华同方；600076青鸟华光等个股。1999年初，为了实现扩大国内经济需求，从而拉动和实现国民经济增长这一目标，国家采取了扩大基础设施建设这种以点带面的方针策略，因此，也促使不少基础设施类个股和与基础设施类休戚相关的个股比如0425徐工股份、0429粤高速、0680山推股份，以及0608阳光股份等黑马脱颖而出。

洞察国家经济政策重点支持和倾斜的行业，以及国家产业政策的调整，并且关注由于国家产业政策的调整给该行业及该行业上下游关联企业所造成的商机，将是投资者提高操盘水平的一项重点内容。

比如2000年度国际石油价格的上涨从而促进原油开采类企业和石油开采设施生产类企业直接受益，最终导致该类上市公司股价在二级市场上走势异常坚挺。比如说0956中原油气、0406石油大明以及石油开采设施生产类企业0852江钻股份等。相反，由于国际石油价格的上涨，造成其下游企业——石油化工类企业生产成本的提高，进一步缩小了该行业的赢利空间，因而600871仪征化纤、600688上海石化2001年中报预警、预亏。不少投资者却将以上两类公司混为一谈，作出了错误的判断。

二、根据业绩进行分类：

1.绩优类上市公司：此类上市公司，要么行业独特，要么在行业内具有大规模市场份额或垄断优势，每年保持高额盈利，但由于市场上追逐热点的羊群效应的出现，这些白马股由于大势低迷或者不符合市场上所谓的高科技概念、资产重组概念等亮点，往往会被市场主力所忽略和遗弃，造成股价严重低估，长期在低位徘徊。这类个股就象埋没在沙滩中的金子等待开采一样急需一个正确合理的市场定位。

例如1996年发动的由绩优股为点火品种的大牛市行情。该行情由于绩优股的价值性回归到逐渐演变为投机成份历时二年，如：0001深发展；0539粤电力；0541佛山照明；600839四川长虹；600690青岛海尔；600718东大阿派等都走出了波澜壮阔的大行情。

2.成长类上市公司：这类公司，单从表面上看业绩平平，貌不惊人，但是随着公司募集、配股资金或增发资金逐步到位和渐渐投放市场，产生效益。对公司未来的赢利能力将产生很大的改观（尤其值得重视的是对于这些具有新增利润增长点类的上市公司所募资金的投向行业及发展前景，必须作出细致入微的调研报告，并对资金投入的大小及产生赢利的大小有一个较为客观的预期，以便对这类企业在二级市场上有一个合理的定位。

比如：1998年的0682东方电子和0730环保股份；1996年的0539粤电力、0055深方大；600621上海金陵等高长性的企业，公司收益与企业股本同步扩张都为中长线投资者赢来了丰厚的回报！

也有的企业，存在很多隐性资产，而不被普通投资者所重视，等有一天，这些隐性资产由于某种原因而兑现时，也必将反映到股价上。（例如：1995年时的0023深天地，储备了一块很具备升值潜力的地皮；在1997年将该地皮转手销售，获得巨额非经营性收入，从而反映到股价上，该股从7元左右上升到28元附近......）

3.绩差类上市公司：这类公司由于历史包袱或者行业、经营方法、规模较小等一系列问题的出现导致公司连年出现亏损，赢利水平一年不如一年。这些上市企业由于基本面较差，在二级市场上的流通股票里成为人人惟恐避之不及的垃圾。正因为该类股票臭名昭著，所以价格才非常低迷。然而低廉的股价常常蕴含着丰富的投资机会。穷则思变，变则通，对于这类上市企业，如果不想退出市场的话，唯一的出路就是通过资产兼并与重组，促使企业提高赢利水平摆脱困窘，出现新的转机。这也是真正的大黑马出没的板块.......

例如：过去的0409华立高科，后来由于四通集团的入驻又更名为四通高科；0525宁天龙与红太阳的重组；0403宜春工程与三九制药的重组；0402重庆华亚与金融街的重组；最经典的如0583川长征与托谱软件的重组…….等众多成功案例。这些过去人人见之掩鼻侧目的垃圾股经过资产重组后摇身一变挤身为高价贵族股行列！2001年的600831ST黄河科、0416ST国货等T族个股更是在大盘暴跌中逆市而上价位直逼绩优蓝筹股。

对于绩差类上市公司，一定要重视对该类企业重组的难度和需要重组的力度以及企业债务负担等基本情况进行详实的分析、调研，应充分估计到该企业一旦资产重组计划流产而带来的巨大风险。

三、根据上市公司所处的地域性进行划分。

过去的划分方法通常为海南板块（琼）；湖北板块（鄂）；四川板块（川）；河南板块（豫）；山东板块（鲁）；湖南板块（湘）；江浙板块；深、沪本地板块板块以及埔东板块等。这些所处地域不同的板块，也常常由于国家产业政策和战略计划部署的不同，往往带来无限的商业生机。

比如1991年的时候，党中央提出的浦东大开发以及制定浦东大开发的产业优惠政策，中国股市上精明的战略投资者们适时地抛出了浦东概念这一时髦的新名词，从此浦东的两桥一嘴（外高桥、浦东金桥，陆家嘴）青云直上。而海南板块的股票则是因为在早年房地产热、旅游热中留下了大量的泡沫，以致于公司的基本面大多都不是很好，所以才给后市的海南板块炒作重组题材留下了无穷无尽的想象。这些种种因素，才造成了后来的穷（琼）凶极恶（鄂）；川凶豫勇；鲁猛湘悍；江浙绵软的说法……

从2000年起，由于我国开发西部战略计划的实施，反映在股市上，对地域性板块进行了重新的归类和划分。目前通常比较明显的分类为上海本地股、深圳本地股、西部概念、少数民族概念及边疆概念股。在国家宏观调控的战略计划部署下，西部概念及边疆概念类个股一匹匹黑马脱颖而出。如：600737新疆屯河、600645望春花、600165宁夏恒力、0552甘长风；0557银广厦等个股都走上了漫漫牛途。

而上海本地小盘股和深圳本地股也由于当地政府采取一系列的积极财政支持政策，每年总会产生一波不错的中级行情。2001年下半年以浦东板块为代表的上海地产股成为大势下跌行情中一道亮丽的风景线。

四、根据上市股本大小可分为大盘股、中盘股和小盘股。

根据其股本结构的特殊性又可划分为权重股（比如600000浦发银行、600028中国石化、0618吉林化工、600019宝钢股份；0001深发展；600839四川长虹）。三无概念股（600651飞乐音响、600652爱使股份、600653华晨集团、600601方正科技等）。市场上还习惯于根据其上市时间的长短又可分为新股、次新股等……

五、利用重大的政治事件炒作的题材股。

比如1997年的香港回归、1999年的澳门回归，2001年申奥都造成了相关板块的炒作热潮。

依据以上几种情况我们将二级市场上的1000多只流通A股进行分门别类管理，这样就为我们捕捉热点板块和龙头个股提供了极大的方便。

正如前文我们指出的市场主力就游移在各大板块与题材之中。比如在2000年度操作中，市场主力在科技网络板块和资产重组板块分别建仓。在年初的时间段里，利用当时的市场热点拉升科技网络类个股，并在当时的市场冰点---资产重组类个股上悄悄建仓。到2000年8月份以后利用从前期网络股上撤退的资金回头拉抬资产重组类个股。2001年上半年主力大炒以烟台万华为代表的新股，下半年则转战地产、港口、基建类个股。有效地利用拉抬资金，更好的实现资金的有效利用率，每年都能做两波较大的行情。缺少综观全局能力的中小散户疲于奔命总是慢了半拍，一年到头伤痕累累。

资金面较小的机构，基本每年控盘操作一只独立走势的长线牛股。

非主力资金介入的品种往往归于沉寂，处于漫漫跌势之中。

我们在全面分析了宏观市场情况之后，不难得出这样的结论：

要想取得良好的投资收益，必须抓住热门板块的热点品种进行中短

线套利 操作。如果不能判断主力资金动向，要想在股市中获利简直是不可能的。

对于热点板块中具体的上市公司，我们尽量选择流通盘较小、处于行业领先地位的重点关注。例如，近期的地产股行情，上海本地地产股显然处于行业领先地位，其中又以600663陆家嘴、600823世茂股份、600639浦东金桥最为强劲，理应作为首选品种。

结论：中线选股一定要在当时市场热门行业、热点板块之中进行。

㈡ 有关上海世博会上证公司股票有哪些

上海世博会 时间： 2010年5月1日至10月31日 地点：上海市中心黄浦江两岸，南浦大桥和卢浦大桥之间的滨江地区 主题：城市，让生活更美好 副主题：城市多元文化的融合 城市经济的繁荣 城市科技的创新 城市社区的重塑 城市和乡村的互动 目标：吸引200个国家和国际组织参展，7000万人次的参观者 上海世博会概念股一览（股票村独家发布）： 600622 嘉宝集团 近年来，嘉宝集团强势介入到地产行业,并且在早期就大量跑马圈地,房地产业务连续呈现出迅猛增长的态势！尤其是公司在嘉定拥有的大量土地储备,这几年地价的上涨使得嘉宝集团的实际"身价"倍增。公司的土地储备主要有三大块:子公司嘉宏房产有在嘉定地区正在自主开发和未开发的土地约200亩；全资企业嘉宝奇伊房产于近期中标的嘉定区菊园西地块(一期)配套商品房建设项目,其中建设用地211亩；公司占30％股权的上海格林风范房产所拥有的2051亩土地，一举成为了上海F1赛场所在地嘉定区最大的房地产储备商。另2007年年报披露,公司出资3.95亿元受让上海市嘉定区马陆东方豪园东地块247亩国有土地使用权,该合同已于07年12月25日签署。最新资料显示,嘉定城中心土地价格已上升到约160万/亩,嘉定部分地价更是上涨到200万/亩左右，按最低位价格计,2100亩土地资产重估价值有望高达数百亿,公司在合资公司中有30％的股权,实实在在的价值也将上百亿元，这将为公司业绩持续走好提供强力保障，成长前景相当美好。 600832 东方明珠 东方明珠将是世博会的最大受益者之一，公司正在抓住世博商机，增资全资子公司上海东方明珠国际交流有限公司，用于经营演艺中心，将实质性受惠于上海世博会。东方明珠拥有东方明珠电视塔、上海国际会议中心、世博演义中心和东方绿洲等上海市标志性的景区和旅游服务设施,预计2010年东方明珠电视塔游客人数将由目前的360万人次/年提高到480万人次/年,并通过浦江游览船队(1380座)将东方明珠塔、世博演义中心和渔人码头等景点连结成上海市最黄金的旅游线路。目前公司已成功构建移动电视、手机电视、城市电视、楼宇电视四大新媒体平台，成为涵盖上海重要市内交通网络的立体数字电视平台。 600170 上海建工 2007年11月16日，公司下属的上海市第七建筑有限公司中标世博中心工程施工总承包工程，中标价为人币16.57亿元。母公司上海建工集团承建了世博园区的“一轴四馆”（世博轴、世博中心、演艺中心、主题馆、中国馆），同时还承建了虹桥交通枢纽、外滩通道工程、人路越江工程等。 600284 浦东建设 2010年的上海世博会带动了上海基础设施项目的大投资，特别是浦东作为世博会场馆的主要所在地，配套投资达到820亿元。浦东建设背靠大股东浦发集团，作为浦东新区唯一的建筑类上市公司，未来将在新一轮投资建设中拥有更大的发展空间。 600823 世茂股份 公司作为一家商业地产股，其项目和土地储备丰富。公司拥有福州外滩花园一期总开发面积27万平方米，已经销售80％左右；南京滨江新城总建筑面积150万平方米，可销售面积在127万平方米，昆山的近7万平方米商业地产项目，上海南京路上建筑面积约10万平方米的"上海国际大都会"项目。而今年公司由于许多项目即将完工并且开始销售，其开发的"昆山世茂华东商城"项目和"南京世茂滨江新城项目（一期）"等项目都可望年底完工，利润有望大幅增长。最近，公司"非公开发行股票购买大股东商业地产资产"方案已经获得证监会有条件审核通过。公司拟非公开发行6.92亿股，募资约75亿元主要用于收购关联方位于北京、上海（佘山）、江苏、浙江、辽宁、安徽等省市的约12个商业地产项目，预计总建筑面积约407万平方米；本次发行和资产收购完成后，世茂股份将定位为一家专业从事开发和经营商业地产的公司。 600641 万业企业 世博会将为上海带来堪比奥运的利好效益，尤其是对上海本地大企业。上海作为中国经济发展的最黄金城市，其土地价值可谓寸土寸金。因此，在这样一个大都市中拥有大量土地储备才能不断满足未来开发的需要。公司作为上海的地产龙头企业，公司拥有大量位于城市中心地段的土地，土地增值潜力巨大。 600655 豫园商城 2010年世博会将在上海召开，凡举办大型博览会的城市，旅游业是最受益行业，世博会期间，上海将接待20个国家、国际组织参展团和7000万人次游客，有关调查报告预测，7000万参展人员和游客在世博会期间的直接消费总支出预计达1455亿元，这对豫园商城是一个巨大的商机。公司作为一只上海本地股，其业绩优异增长稳定，公司在旅游、商业的竞争优势尤为突出，未来将直接受益世博会的召开，公司旗下的旅游、餐饮、百货等产业都将面临巨大的发展机遇，有效提升公司的整体经营水平。 600748 上实发展 公司拥有大量位于城市中心地段的土地；随着世博会召开的临近，浦江开发力度也越来越大，大量厂房需要搬迁，这使处于浦江岸边的公司受益匪浅，公司拥有的土地增值潜力巨大。 600754 锦江股份 公司是国内酒店业的龙头，公司投资的12家酒店中有10家在上海，其中贡献较多的有江汤臣大酒店、海仑宾馆、建国宾馆和扬子江大酒店。公司持股20％的江之星旅馆有限公司旗下的经济型酒店为248家，其中在上海有46家门店。除此之外，餐饮业也是公司经营的方向之一，公司持有上海肯德基有限公司49％的股权，上海新亚大家乐餐饮有限公司50％的股权，上海吉野家快餐有限公司40％的股权，上海静安面包房30％的股权，上海江同乐餐饮管理有限公司51％的股权。同时公司是2010年世博会的合作酒店. 600732 上海新梅 公司地处世博会选址的规划区域内，区域优势明显，坐享世博会带来的盛宴。在临近南浦大桥的浦东工业发展区拥有230米长的浦江岸线,上海举办世博会将进一步提升该地区地块的升值潜力。在实力雄厚的兴盛集团入主之后，进行了大规模资产置换，先后收购了上海新梅房地产开发公司90％的股权和上海新兰房地产开发公司51％股权，成为上海本地颇具实力的房地产开发企业。公司公告前三季度每股收益0.2428元，净利润同比增808%，09年1月23日公告08年累计净利润同比增长500%-1000%， 随着世博会的临近，公司发展值得期待。

㈢ 中国最有钱的人是谁

中国十大上榜富豪

第11位：李嘉诚 年龄：79 净资产：265亿美元

第125位：杨惠妍 年龄：26 净资产：74亿美元

第227位：张近东 年龄：45 净资产：45亿美元

第277位：卢志强 年龄：55 净资产：39亿美元

第307位：黄光裕 年龄：38 净资产：35亿美元

第327位：黄伟及其家族 年龄：48 净资产：34亿美元

第358位：张力 年龄：55 净资产：31亿美元

第368位：梁稳根 年龄：51 净资产：30亿美元

第368位：张欣及其家族 年龄：43 净资产：30亿美元

第412位：史玉柱 年龄：46 净资产：28亿美元

㈣ 中国最有钱的是谁是不是盛大网络的老板

陈天桥身价90亿元取代丁磊成中国首富 (香港算的话就是李嘉诚)
陈天桥取代丁磊成中国首富

盛大股价翻番使其坐拥90亿元人民币身家

本报讯 (记者 陈亮) 美国时间8月10日，已在纳斯达克上市的盛大网络(股票代码：SNDA)首次公布财报之后，股价一路攀升至21.22美元，此时盛大市值已达14.8亿美元，成为纳斯达克市值最高的中国概念网络股。

与此同时，盛大也超越了韩国网络游戏公司NCSOFT的市值，成为全球最大的网络游戏股。盛大创始人陈天桥掌握的股票市值达到了约11.1亿美元，以90亿元人民币的身家超过了丁磊，成为新的中国首富。

涨幅居纳市新上市公司之首

盛大网络在5月上市时，把发行价从13美元降低到11美元而被业内称为“流血上市”，如今股价增长了几乎100%，在上半年市道低迷的情况下，这显得尤其出色。

8月1日出版的《纽约时报》指出，在今年全球新上市的32家科技类公司中，自发行日起到现在，盛大以72.7%的涨幅高居榜首。而就今年的整体环境而言，显然不利于新上市的技术类公司，有2／3的技术企业股价下跌了10%以上。而同期上市的非技术类公司的股票价格则上涨了大约1%。

8月9日发布的第二季度财报显示，截至2004年6月30日，盛大网络第二季度营收达3.022亿元人民币(约合3650万美元)，同比增长108.8%，比上一季度增长25.8%；毛利润达人民币1.801亿元(约合2180万美元)，同比增长117.0%，比上一季度增长31.5%——这一营收水平虽然位列新浪之后，但超越了搜狐、网易等门户网站。

陈天桥成为中国新首富

昨天，从上海盛大网络发展有限公司方面得到证实，盛大目前在纳斯达克的总市值也超过全球最大的网络游戏公司韩国的NCSOFT13.15亿美元的市值，看来，全球“网络游戏第一股”的称号也有可能被盛大揽入怀中。

从盛大公布的上市申请材料来看，盛大董事长陈天桥及家族成员(包括其妻子和弟弟)拥有公司74.9%的股份，如照8月10日的股价计算，陈天桥家族拥有的股票市值约为11.1亿美元，已接近90亿元人民币。在去年胡润的中国财富榜上，网易的创始人丁磊以70亿元人民币的身家成为当时的中国首富，而此时陈天桥的身家已经远远超过了丁磊。

此外，从微软中国区总裁跳槽至盛大担任总裁的唐骏也获益匪浅。唐骏目前拥有盛大260多万股的股票期权，期权价格为股票的发行价格，照此计算，唐骏拥有的盛大期权市值约为2亿元人民币，几乎可以称是“中国身价最高的职业经理人”。

㈤ 房地产公司债监管之下

观点地产网 过去一个月内，包括央行、银保监会等都先后释放维护房地产市场健康发展的声音，引发市场对房地产信贷管理有所放松的期待。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

证监会主席易会满则表示，要坚决从源头上遏制过度发债融资，同时要加强债券市场统一执法、妥善处理债券市场违约风险。

这或许意味着，在维持房地产健康发展的大前提下，业界过于期待“大放水”并不现实。即便如此，边际放松若能实现，对于房地产而言仍能一定程度上缓解资金链的紧张。

当前的房地产监管体系，已经逐步促使企业融资能力与其杠杆率挂钩，这令不少企业陷入融资困境。不止一位房企高层对观点地产新媒体表示，房地产现在基本属于借新还旧，在交易所、银行间都并未获得额度增加，更何况申报发行额度也不能超过拟偿还债券的85%。

从融资情况看，近期包括远洋、金融街、碧桂园、旭辉等房企仍在发行信用债，但这并不能掩饰行业总体融资走低的趋势。根据市场研究机构统计，今年前三季度房企境内外债券融资约7689亿元，同比降21%，降幅较上半年扩大5个点。

在行业转折信号出现前，房企仍耐心地等待。

审核监管

在房地产直接融资渠道中，公司债券占据了相当大的比重。Wind统计数据显示，截止10月18日，房地产类企业境内发行信用债共计约5302.39亿元，去年全年则为6811.37亿元；其中一般公司债占2091.72亿元，去年全年则为2101.1亿元左右。

上述公司债水平较数年前总体呈现大幅增长，主要得益于公司债券从过往的核准制朝注册制的转变。

比如2017年5月，上交所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》，对房企公司债审核提高准入门槛和进行分类管理，包括限定为境内外上市房企，以房地产为主的央企，中房协排名前100的其它民营非上市房企等；设置总资产、营收、扣非净利润、扣除预收账款后的资产负债率等要求。

至2020年3月，公司债实行注册制，公开发行公司债由交易所负责发行上市审核，中国证监会进行发行注册。同时，公司债发行条件删除“最低公司净资产”及“累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十”等条件。今年2月，证监会进一步取消了公开发行公司债的强制评级规定。

注册制缩短了发债周期，并简化了审批标准，对于房企而言增加了融资的可行性。Wind统计数据显示，2019年，房地产类企业境内发行的一般公司债约为1611.87亿元左右，仅相当于2020年的77%。

但从企业个体的感受观察，形势或许严峻不少。观点地产新媒体不完全统计，截止10月20日，年内主流房企在证监会申请注册并获批复的公司债总规模大约1780.31亿元，其中上半年逾1580亿元，包括碧桂园139亿元，大连万达商管128亿元；下半年则不足200亿元，规模最大的是世茂股份66.38亿元，审批量出现较大差异。

按照一般规定，房企申请注册公司债可采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起12个月内完成，其余各期则为24个月。

通过该规定，不少房企今年所发行公司债，实际上使用的是2020年所获批的额度。比如阳光城2020年注册80亿元债券，至今年7月已发行至第四期，剩余部分至今仍未发行完毕。

对于发行债券、票据融资，受访的房企高层均对观点地产新媒体表示，整体发债难度都不小。一位不具名的华南房企高层默认了融资渠道收紧的说法；某国有房企于上半年成功发行了公司债，该公司高层表示，尽管当下监管层仍批复房企发债，但审核属于“严格”的级别。

北京房企远洋集团，此前也曾提及房企融资的相关限制性政策。该公司指出，信贷融资方面，商业银行需在房企满足一定前提条件的基础上，方可向其发放贷款，且发放贷款的形式及用途亦需满足相关要求。

其续称，房企在目前阶段通过发行股票、债券等其他渠道进行融资亦需满足相关监管部门的额外审批要求。

以上交所为例，今年4月22日，该交易所发布《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第3号——审核重点关注事项》。

根据《指引》，上交所将重点关注发行人是否属于“母弱子强”的投资控股型发行人以及是否存在信用评级下调、债务违约记录等需要关注的情形，并对城市建设类企业和房地产企业等特定类型发行人信息披露要求进行了特别明确。

10月20日，证监会主席易会满亦对注册制改革一事表达看法。易会满表示，监管部门始终强调注册制绝不意味着放松审核要求，必须对信息披露的真实准确完整严格把关，从源头上提升上市公司质量。他还强调，必须深刻认识资本的“双重性”，严把资本市场“入口关”。

审批要求

房地产是资金流向的主要目的地之一，过去几年该行业持续处于调控之下。仅从发债端看，2015年证监会放松房企境内融资条件，并原则性同意红筹公司于境内发行中期票据、短期融资券及公司债；次年，交易所则要求将房企分三类监管，并要求公司债募集资金不得用于购置土地。

上述两项政策，再叠加2017年5月对房地产公司债分类监管政策，就已经使房企的直接融资遭遇了先扬后抑的过山车历程。观点地产新媒体曾报道，碧桂园从2016年到2018年间，所申请公开发行的一笔200亿元公司债项目两度中止。

与过往的调控相比，2020年8月住建部、央行明确对重点房企资金监测和融资管理的规则，影响则更为深远。随着“三条红线”政策出台，房企融资限制继续收紧，这被郁亮称为“金融红利时代结束”的标志。

某国有房企高层对观点地产新媒体表示，房企发债早已基本是借新还旧，而“三条红线”以来监管部门的额外审批要求之一，主要跟窗口指导“85折”有关。

“85折”是对到期债务偿付比例的一种简称。实际上于去年11月27日，上交所已发布《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第1号——申请文件及编制》，明确以8月10日为节点，在该节点之后受理的房企公司债，申报额度不得超过拟偿还债券本息规模85%。

至今年4月底，上交所对《指引》进行修订，删除以去年8月10日为节点的相关表述，将“85折”的限定范围扩大到房企申报的所有公司债。

正常情况下，房企发债所需的偿债资金主要来源于其日常经营收入，这要求企业保持良好的经营状况、财务状况及资产质量。而受到过去几年地价占房价比例升高影响，房企盈利能力总体已较过往水平有所下降。

其次是通过现有的银行授信额度，以及销售回款提供流动性支持。比如截止今年上半年，远洋宣称未使用授信额度596亿元，并共享母公司的授信额度，后者尚未使用的授信额度为2424亿元。大部分房企年内均力图提高销售回款速度，推出包括降价、促销等营销措施。

而在银行贷款“两集中”的限制下，商业银行对房企的信贷融资条件增加，在商品房贷款方面亦陷入按揭额度快用完的局面。

海通证券曾统计，39 家上市银行中，个人住房贷款占比超出警戒线的银行依然为11家，但过线幅度普遍下降，房地产贷款占比超出警戒线的银行从10家下降为9家。

值得一提的是，对于房企而言，它们仍可以通过“住房租赁专项公司债券”公开获取到一部分资金。根据交易所的规则，该融资品种募集资金需有不低于70%用于租赁住房项目，项目涵盖居住用地、集体用地建设，商业办公用房、工业厂房等改造的租赁项目，并不受到“85折”限制。

包括万科、保利、金地、滨江、华润置地、大华集团、华发股份、阳光城等房企，过去一年以来都已获批或正申请住房租赁专项公司债券。从实操情况看，万科、保利等完成发行该品种的企业，除了将不少于70%资金用于租赁项目建设，剩余部分多用于“补充流动资金”。

不过，上述渠道获取的流动资金仍难以止渴。大部分从业者都未曾预料到，“三条红线”以来房地产监管造成的影响如此深远。若针对房企的融资限制性政策延续或进一步加强，这个群体在融资计划和融资成本方面都将面临一个极为艰辛的时刻。

面对这样局面，房企对于融资边际宽松抱有较高期待，监管层的表态则时刻牵动它们的神经。

9月底央行、银保监会对外表示，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月中旬，央行金融市场司司长邹澜解释，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤亦表态，房地产合理的资金需求正在得到满足。同日，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜指出，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。